土地から購入し、新しく家を建てる場合、「住宅ローンはどうなるの？ まとめられるの？」と疑問に思う方もおられることでしょう。また、「頭金０、自己資金ゼロで家づくりがしたい」と考えている方もいると思います。今回は、“注文住宅の代金支払いの流れ”を解説しながら、そのような疑問を解消していきます。
注文住宅は、家が完成する前に複数回の支払いが発生する
「えっ？ そうなの？」と思われたかも知れません。注文住宅の場合、引き渡し時に一気に全額を支払うのではなく、何度かのタイミングに分けて支払う（中間金と呼びます）必要があるのです。ハウスメーカーにもよりますが、一般的なケースでいうと、「契約時（建物代金の25％）」「着工時（同25％）」、「上棟時（同25％）」、「完成時（同25％）」となります。
そうでありながら、住宅ローンが実行されるのは、あくまでも家が完成した後。さらに土地購入から始める場合は、土地売買契約を工事着工よりも先に行うことになりますから、同様に「土地売買契約時には手付金（売買価格の5～10％）」を、土地引き渡し時には、「残金（売買価格－手付金）」をすべて支払わなければなりません。
つまり、「あらかじめ、ある程度まとまったお金が必要になる」ということなのです。
「そんなの無理！」と思われた方。まだ諦めるのは早いですよ。そこまで手持ち資金にゆとりがないという方には、ちゃんと解決策があります。
解決策その1：住宅ローンを2本組む
土地から購入して注文住宅を建てる場合、「土地代金と建物代金を、それぞれ一つずつ住宅ローンを組む（住宅ローンの2本立て）」という方法があります。こうすれば多額の自己資金を用意しなくても、注文住宅のマイホームが手にできるのです。
ただし、これですべてが解決したわけではありません。前述のように、この場合でも「引き渡し時に融資（ローン）実行」となりますから、「土地売買契約時の手付金」と「建物工事中間金」は自己資金として用意しなくてはならないのです。
解決策その2：つなぎ融資を行う
残念ながら、「土地売買契約時の手付金」は自己資金から用意するしかありません。つまり注文住宅の場合、「頭金０、自己資金ゼロ」では建てられないのです。
しかし、「建物工事中間金」については、「つなぎ融資」という仕組みを利用することで問題解決を図ることができます。もちろんつなぎ融資にも金利がかかり、一般的な住宅ローン金利よりも高めですが、完成までの間ですから、そこまで大きな負担にはならないでしょう（金融機関によっては別途手数料や保険加入の必要あり）。完成時には2本目の住宅ローンが実行されて、つなぎ融資を完済することになります。
ちなみに金融機関によっては、建物完成前から住宅ローンを分割実行してくれるところもあります。その場合は審査条件が厳しくなりますが、比較検討してみるのもいいでしょう。
まとめ
これで冒頭のような住宅ローンへの疑問が解消されたと思います。もう一度まとめると、
- 注文住宅は、完成前に中間金が発生する
- 土地から購入の場合、さらに前倒しの支払いが発生する
- 住宅ローンを2本立てにして解決
- 自己資金が少ない場合、つなぎ融資で対応
- 土地売買契約時の手付金は、自己資金で賄う必要がある（頭金・自己資金０では建てられない）
住宅ローンには審査がありますし、2本立ての場合、手続きもより煩雑になります。住宅資金で困らないためには、土地探しを始めると同時にパートナーとなるハウスメーカーを選定し、専門的なアドバイスをもらうことが重要となります。