マイホーム購入を計画する際、土地探しから始める方も少なくないでしょう。その際、条件項目に「私道負担あり」のように記載されているものを見かけることがあります。では、この私道負担とは、いったいどういう意味なのでしょう。それらを解説し、メリット・デメリットをお伝えしたいと思います。
目次
幅４m以上の道路に２m以上接していることが条件
まず、「私道」からご説明しましょう。私道とは、個人や企業が所有する道路のこと。公道（国や地方自治体が所有する道路）とは異なり、地番が割り振られています。
私道負担とは、土地の一部が私道になっている、または土地の一部を私道にしなければならない状態を言います。住宅を建てる際、その土地は原則として道路に接していること（接道義務：建築基準法の規定上、幅４m以上の道路に２m以上接していること）が求められます。これは災害時の避難経路の確保や、緊急車両の通行といった安全のために義務付けられているものです。
私道負担でよくあるケースが、広い土地を分割して分譲地をつくる際に接道義務を果たすために道路を新設するというものです。また条件によってはセットバック（建物や敷地の後退）が発生することもあります。セットバックの詳細については、こちらの記事をご覧ください。
私道負担がある場合のメリット
それでは、私道負担の物件を購入する場合、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。まずはメリットからお伝えしましょう。
相場より、安く購入しやすい
私道負担のある土地は、私道負担がない土地よりも安いことが多く、お得に購入できる場合があります。私道部分の土地は、所有権を持っていても利用制限があり、自由に使うことができません。それゆえに購入を敬遠する人もいるため、私道負担なしの物件に比べ、安く売られることがあるのです。
交通量が少なく、比較的静かで安全
私道は、基本的に所有権を持つ方や通行許可を得た方しか通れません。もちろん開放されているため、第三者が絶対に通らないとは言えませんが、利用者は基本的に近隣住民に限られるため、交通量が少なく、静かで通行安全性も高いと言えるでしょう。
不審者や不審車両もすぐに分かりますから、安心な環境を手にしたい方にはメリットと言えると思います。
売却時に私道部分も含めた売却益が期待できる
私道負担がある土地は、売却時に私道負担部分も含めて売却することができます。よって私道部分の売却益も期待できます。
ちなみに私道持分の売却も可能です。他の私道利用者が購入を希望する場合もあるためです。注意しておきたいのは、土地の売却時に私道負担があることを忘れ、敷地部分だけ売却してしまうこと。私道部分の所有権だけが残ってしまうと使用できない土地の固定資産税を払い続けることにもなりますから、頭に入れておきましょう。
私道負担がある場合のデメリット
自由に使用することができない
私道部分は、所有しているからと言っても建物を建てたり、塀をつくったり、クルマを停めたり、物を置いたりすることはできません。私道はあくまでも道路であり、通行を妨げるなどの安全上の問題を引き起こしてはならないからです。私道利用は、近隣住民とのトラブルの原因となる可能性もあるため、配慮が必要です。
経済的負担が発生する
私道は、所有者が自由に使えない土地ですが、固定資産税や都市計画税などの対象となります。私道が傷んだ場合には、修繕のための整備費用の負担が生じます。私道の所有権にはさまざまなパターンがあり、複数人で所有している場合、私道の修繕・工事等を行うには全員の同意が必要となります。特に水道管の引き込みなど、掘削が必要な大きな工事がある場合は、特に注意してください。
近隣住民とトラブルになる可能性がある
私道は、個人で所有する場合もあれば、所有権を複数人で共有するケースもあります。私道の所有者が複数人いる場合、私道の利用や交通に関するトラブルが発生する可能性があることもデメリットとして理解しておきましょう。
購入後のトラブルを防ぐ３つのポイント
私道負担のある土地を購入する際、購入後のトラブルを防ぐために、私道の権利や現状などを確認しておくことが重要です。
権利関係を確認する
私道の所有権がどうなっているかを確認しましょう。私道の所有権には、主に以下の３つがあります。
- 単独名義：私道のすべてを一人が所有している
- 共有名義：一つの私道が、複数名の共有名義になっている
- 相互持合：一つの私道をいくつかの区画に分け、複数名が一区画ずつ持ち合っている
共有名義の場合、道路の整備や修繕が発生したときのために、費用の負担割合を決めておく必要があります。工事には共有者全員の同意を得る必要がありますので、反対する人や連絡がつかない人がいると工事ができません。権利関係が複雑だと、トラブルが起きやすいので注意が必要です。
トラブルを事前に確認する
私道負担によって、既にトラブルが発生している場合、売主から重要事項として説明がありますが、聞き漏らすことなく、しっかりと確認しましょう。特に近隣住民との共有名義になっている私道は、トラブルが起こりやすいので要注意です。私道は、長期間にわたり、日常的に使用するものですから、念を入れて確認しましょう。
私道負担面積を確認する
私道負担ありで売り出されている土地は、記載面積に私道部分を含んだ数値が書かれていることがあるため、注意しましょう。前述のとおり、私道部分に家を建てたり、ものを置いたりできません。つまり私道負担の面積は、建蔽率・容積率の敷地面積には含まれないのです。土地面積がそのまま住宅を建てられる面積だと勘違いしないようにしてください。
まとめ
いかがでしたか？ 私道負担ありの土地は決して珍しいものではなく、公道に面する土地と比べ、比較的安価で購入でき、静かで安全と言うメリットもあります。一方で近隣住民とのトラブルの可能性などデメリットもありますので、しっかりと検討してください。