【土地探し】セットバックって何?注意!使える土地が狭くなるかも!

「セットバック」という言葉をご存知でしょうか? これは購入した土地の条件によって、実際に使える部分に制限ができてしまう法律です。つまり「せっかくいい土地だと思って買ったのに、自分の土地を全部使うことができない」ということ。あらかじめ理解した上で購入するならまだしも、気づいた時には後の祭り、とならないように、しっかりと知識を身につけておきましょう。


道路として幅4mを確保するためにセットバックが必要

家を建てる土地は、何らかの形で「道路」と面しています。私たちの常識では、狭い・広いに関わらず、どんな道でも道路と呼びますが、実は建築基準法では、「道路と呼べない道」があるのです。

○建築基準法では、幅4m以上ないと道路とは認められない

でも、実際には4m未満の道もありますよね。建築基準法が制定される前には、ごく一般的に存在し、いまでもそれは残っています。そこで幅4m未満であっても、行政から指定を受けた場合には、道路とみなす例外規定があるのです。このような道のことを「二項道路(建築基準法第42条第2項で規定されているため)」と呼びます。

この「二項道路」の場合、そこに接している敷地に建物を建てる場合には、制限が生まれるのです。それが「セットバック」。道路からバック(後退)して建物を建てなければならず、前述の通り、「自分の土地をフルに使用することができなくなる」わけです。
※再建築せず、中古物件をリフォーム程度でそのまま住み続ける場合は、セットバックの必要はありません。


セットバックには、2つのケースがある

  1. 道路の反対側が宅地の場合、道路の中心線から2mセットバックする必要がある
  2. 道路の反対側が崖や川、線路等の場合、道路の端から4mセットバックする必要がある
  • 1の場合の計算方法ですが、たとえば道幅が3mの場合、中心線から2mですので、自分の敷地側に50㎝セットバックする必要があります(向かいの敷地も50㎝セットバック)。
  • 2の場合の計算方法ですが、これも道幅が3mの場合、崖や川に面した道路の端から4mですので、自分の敷地側に1mセットバックする必要があります。

セットバックした土地は誰のもの? 固定資産税にも気を付けよう!

さらに気を付けたいのが、セットバックした土地の扱いです。「自分の土地ではなくなり、道路になるのなら行政に買い取ってもらいたい」と思うのが人情ですが、ほとんどは寄付か無償提供(一部買取する行政もあり)。寄付すら受け取ってくれない場合もあるので、事前に確認することをおススメします。

また、セットバックする際に「調査費用」や「舗装費用」がかかる場合もあります。自治体によっては補助制度もありますが、自己負担になる場合もありますので、これもしっかりと確認しておきましょう。

セットバックした土地は、道路です。「自分で買った土地なのだから自由に使ってもいい」というわけにはいきません。あくまでも道路なので、クルマを駐車したり、モノを置いたり、フェンスをはみ出て設置することはできません。

セットバックした土地は「道路」となるため、「固定資産税」はかかりません。しかし、非課税の適用を受けるためには申請が必要となります。うっかり忘れていると、固定資産税は毎年かかりますから、本来必要のない税金を余計に払い続けることになります。市役所や区役所に相談するなど、きちんと対処してきましょう。


まとめ

「要セットバック」という条件が付いた土地を購入する場合は、もちろん建て替えはできますが、セットバックが必ず必要になり、それを拒否することはできません。当然ながらセットバックした敷地に合わせて建ぺい率や容積率を計算しますので、十分に注意してください。

ちなみに建築基準法では、家を建てるための土地には接道義務があります。幅4m以上(地域によっては幅6m以上)の道路に、2m以上接していなければならないのです。防災上の観点から、それ以下だと消防車などが入れない恐れがあるためです。

上記条件を満たさない物件の場合は、「再建築不可」と示されています。建て替えを前提としている人は注意してください。また、「セットバック済み」と書いてある場合でも、念のため購入前に十分に確認しましょう。