プロが教える！「賃貸併用住宅」

わが家の一部を賃貸住宅にする『賃貸併用住宅』。ローン返済の一部を家賃でまかなえる、相続税対策として有効…など、そのメリットが注目を集めています。今回は、賃貸併用住宅を建てる利点と、気をつけるべき点についてお話ししましょう。

賃料収入をローンの返済に充てられる

自宅を賃貸併用住宅にして、毎月の家賃収入をローンの返済に充てることで、家計の負担が軽くなります。これは賃貸併用住宅の大きなメリットです。

たとえば、自宅にワンルームの賃貸部分を1室だけ組み入れて建築した場合。賃貸部分の建築費を仮に700万円とすると、自宅だけを建てた場合と比べて3万円弱の建築費の増加となります※。ということは、家賃が3万円を超えれば賃貸部分の建築費の負担は実質ゼロになり、超えた分のお金は収入になるわけです。その分をローン返済に充てれば、月々の家計にゆとりが生まれます。

※借入期間30年、金利2%の場合

【ローン返済を比較してみましょう】
●自宅のみを建てた場合のローン返済額　　　月10万円
●賃貸併用住宅を建てた場合のローン返済額　月13万円　／　家賃収入　月7万円
賃貸部分の建築費のローン返済額分（＋月3万円）、返済総額も増えますが、
家賃収入を返済に充てれば、毎月の返済額は13万円－7万円＝6万円　となり、
実質、毎月の返済額は4万円マイナスとなります。
※上記は簡単なシミュレーション例であり、家賃変動や空室率などは考慮していません

いずれは私的年金になる

先のケースで、晴れてローンを完済した後は、毎月の家賃収入が私的年金となります。老後の安心として心強い存在ですね。また先々、子ども夫婦と同居の話がでるかもしれません。その場合は賃貸部分をリフォームして二世帯住宅とすることも。さまざまなケースに対応できるよう、可変性の高い建物であることも大事です。

有効な相続税対策になる

自宅のほか、実家を賃貸併用住宅に建て替えるという選択もあります。平成27年1月1日から、相続財産の基礎控除額が4割削減となり、地価の高い都市部においては、相続税は人ごとではなくなってきています。特に、いずれ相続を受ける子ども世代がすでにマイホームを購入し、実家を住み継がないケースは要注意。小規模宅地等の評価減の特例が利用できないと、思わぬ相続税が発生するかもしれません。

そこで、相続税対策として有効なのが、実家を賃貸併用住宅に建て替えること。実家は住み継がなくても、賃貸事業を引き継げば相当分の軽減特例を適用できるため、土地の評価額を下げることができます。評価額が下がれば相続財産も減りますから、相続税を軽減できます。土地と貯蓄などを合わせた相続財産の総額が、基礎控除額を超えなければ、相続税は発生しません。

数々のメリットがある賃貸併用住宅ですが、留意すべき点もあります。家族以外の人が一つ屋根の下に住むという面で、配慮も必要。検討する際は、以下のポイントを確認しましょう。

賃貸併用住宅の経験豊富な会社に相談しよう

安定した家賃収入のためには、入居者のニーズに合った間取りであることが重要です。敷地の広さや駅からの距離、周辺環境によってもプランニングは異なります。プランを考える際には、音やプライバシーの問題など、賃貸併用住宅として特に留意したい点も。ゴミ置き場や駐輪場なども、住み始めてから意外と気になるところ。多くの施工実績があり、経験豊富なハウスメーカーに相談することが、成功のカギです。

賃貸経営をサポートするシステムが整っているか確認しよう

多くのハウスメーカーは、自社や関連会社が賃貸管理をサポートする体制を整えています。入居者募集や集金などを代行してもらえるのは安心ですね。また、一括借り上げを行っているメーカーもあります。安心して賃貸経営を続けるためにも、このような体制が整っているかどうか、依頼先に確認しましょう。

まとめ

賃貸のニーズがある立地で家を建てるなら、賃貸併用住宅は一つの選択肢となります。また、実家の相続対策としても有効です。ただし、安定経営のためには、賃貸市場をよく知り、プランニング力やサポート体制の充実した会社に頼むことが重要。賃貸併用住宅を検討しようと思ったら、ハウスメーカーの担当者に相談してみることをおすすめします。